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中国人民大学经济学院教师

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当前我国应采用重复交易法计算房地产价格指数  

2009-07-06 11:25:51|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产价格指数在世界范围内应用很广,鉴于房地产市场在经济中的重要影响,各主要国家无一例外的编制了价格指数反映市场波动情况。这些指数的编制机构或者是政府机关(如统计局)或者是私营公司,但无一例外的都将计算方法和结果公开发布,以获取市场影响、澄清民众认识,这使得我们可以容易的了解世界各国的房地产价格指数。我国也有很多机构编制发布了房地产价格指数,但由于统计方法和样本不同经常结论相差很大,不利于引导市场和政策制定。对于房地产价格指数的编制方法,已经有了一些总结,基本上有加权平均法、特征价格法和重复交易法三种最重要的方法,也有一些采用更复杂的混合模型,但在实践中基本没有采用。下面首先总结几个主要国家的权威房地产价格指数编制方法,之后和我国房地产价格指数进行简要对比,尝试发现房地产价格指数编制方法选取的条件,以及我国适合使用哪种编制方法。

 

一、世界各主要国家房地产价格指数

(一)美国OFHEO房地产价格指数:

美国联邦住屋企业督察局(The Office of Federal Housing Enterprise Oversight,OFHEO)编制的房屋价格指数[1]是美国最重要的房地产价格指标。1992年联邦住屋企业金融安全与稳定法令要求OFHEO管理季度风险,促使OFHEO发展了一个价格指数,该指数使用重复交易法编制。数据直接利用Fannie Mae 和 Freddie Mac两大抵押公司的交易数据库,每一季度,两公司提供最新的抵押交易信息,这些数据可以追溯到30年前,数据合并后建立起历史数据库估计房屋价格指数。由于样本覆盖面积大且数据量大,OFHEO指数更加精确,能及时反映不同地区房地产价格变动趋势,包括从1985年一直到最近的所有季度价格指数。OFHEO指数包括九个人口区域房屋价格指数和50个州的指数,并计算了全美国的房屋价格指数,现在也提供许多大城市和重要地区的价格指数。OFHEO价格指数较好地跟踪了房地产价格的实际变动,按照季度发布。

(二)加拿大New HPI:

加拿大房屋价格指数由加拿大统计局计算[2],测度每月居民住宅价格变动,用于房地产经济学家、大学及公共部门研究,指数序列也被用于计算消费者价格指数,或加拿大国民经济帐户中住房价值的调整。

加拿大HPI计算所需数据通过市场调查(面对面或电话)得到,对房产价格的调查是强制性的,被调查对象必须配合。得到数据后利用拉氏价格指数编制房价指数。加拿大房地产价格指数也包含主要城市、地区和全国指数,还就房屋和土地价格分别编制了指数,以1997年指数定为基期100,按月发布。

(三) 英国的其他两个房地产指数

1 Mouseprice.com价格指数[3]

英国Mouseprice.com公司最初收集和发布房地产交易价格数据,以此为主营业务,随着房地产作为宏观经济指标的重要性增强,Mouseprice.com编制了房地产价格指数。该房地产价格指数是英国第一个利用重复交易法的房地产价格指数,最初用于英格兰和威尔士地区,此后 Mouseprice.com制造了很多地方和全国指数,反映全国各地区房价波动,按月发布。

Mouseprice.com房地产价格指数是私人小公司成长起来的,随着收集数据量的扩大,其指数也越来越精确,长期看符合英国实际情况,在市场上有一定知名度。

2 Halifax指数:

英国房屋抵押贷款协会(Nationwide Building Society)从1952年发布年度房价数据,1974年发布季度房价数据,1989年采用回归统计开发出房价指数,1993年开始发布月度价格指数信息,并在每季度根据房屋类型(独栋、联体、叠拼、公寓)、购房者类型(首次购房、多次购房)、房龄(新、半新、旧)对房屋特征进行细分,构造分指数。数据来自每月全国抵押贷款房屋数据,参与指数计算的房屋标准为:屋主自住;不包括二次抵押住房;以真实市场价格买卖,不包括折扣价购买房屋。计算方法采用特征价格法,主要考虑三大特征:区位,邻里类型和建筑面积,还包括物业类型、所有权类型、浴室数量等细致特征。指数计算出来后进行季度调整。

(四) 其他各国如日本编制了城市土地价格指数,分为商业地、住宅地、工业地指数,并编制全用途平均指数,最高价格地指数,采用加权平均方法。韩国住宅价格指数采用特征价格法。

 

二、中国房地产价格指数

我国目前存在十几种比房地产价格指数,主要采取的方法都是加权平均法,近几年也有采用特征价格法作为补充的中房指数,但影响远不如加权平均法的指数大。

(一)中房指数

中房指数是目前最重要的国内房地产价格指数,由国务院发展研究中心、中国房地产协会和中国房地产开发集团联合开发。1995年开始逐月发布,并逐步推广到全国17个重要城市,中房指数最初采用修正的加权平均计算方法,以1994年11月为基期,2004年开始对此方法进行了修正,改基期为2000年12月,并用特征价格法对加权平均方法的不足进行补充。

中房指数的数据收集采用全样本调查方法,中国房地产指数系统每月进行定期调查,并利用某些专业网站如搜房网数据,其他如政府部门和房地产开发企业的资料也被利用,调查信息包含价格、物量和各种特征变量。数据收集完成后,要进行基础数据整理,包括对政策性偏向的修正、对预售价格的时间修正和异常数据的剔除,对政策性偏向的剔除指将政策性因素带来的影响按比例排出,进行数据恢复。中房指数计算公式不同于简单的拉氏或帕氏指数,而是二者的综合。这种方法的采用是在“同质”房地产交易信息缺乏条件下的次优选择。

(二)国内其他地产指数

其他全国性和地方性地产指数还有全国35个大中城市房地产价格指数、北京伟业指数、戴德梁行指数、西安房地产价格40指数、武房指数、中原房地产价格指数等等。

北京伟业指数[1]分为普通住宅、公寓、别墅、写字楼指数,是伟业顾问与清华大学房地产研究所联合研制开发的,1997年推出,用来反映北京市市区范围内某一时间不同类型、不同区域、不同方向的物业价格、租金及收益率水平。全国35个大中城市房地产价格指数是1998年由国家发展计划委员会、国家统计局首次发布的季度指数,也包括转换的年度指数,分指数包括土地出让价格指数、房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数,是对全国35个大中城市分析得出的全国性指数。广州房地产价格指数[2]是由广州市统计局、广州市建委、广州市国土资源和房屋管理局采用抽样调查、同质楼盘比较等手段编制,1998年开始每月公布。戴德梁行指数于1991年发布、西安房地产价格40指数于1999年发布、武房指数1992年发布、中原房地产价格指数1997年发布,都是加权平均指数。

总之,我国的房地产价格指数非常多,由于方法和样本选取不同,经常得出差别较大的结论,不利于指导市场。

 

三、房地产价格指数编制编制方法如何选择

综合上文总结,我们可以发现各国都采用了非常不同的房地产价格指数方法,我们可以进一步讨论这个问题:根据什么条件选择采用何种房地产价格指数最好。

实际上,房地产价格指数的所有方法总是有误差,我们只能寻求在给定条件下尽量精确的方法。房地产价格的选择主要决定于数据的可获得性这一条件。理想的情况是:所有时点、所有房屋的价格被精确反映出来,影响因素也能明确获取,但这是极难的。根据上文总结可见,各国都根据本国国情采用不同的数据收集方法和指数编制方法。美国房地产作为抵押的情况非常普遍,因此有较多相同房屋的数据可以获得,因此用重复交易法最好,而英国房产抵押虽然不如美国那么频繁,但由于地域集中,现有限地域内还是可以寻找到大量的重复交易信息和其他房屋信息,因此重复交易法和特征价格法都被采用。加拿大则和英美都不同,由于地域广大,人口稀少,加拿大的房价统计调查甚至采用强制措施,即便如此,也不能得到大量数据,只能用加权平均方法。我国房地产交易较为分散,重复交易样本在以前是很少的,房屋特征信息也较少有机构收集,因此目前采用的绝大多数是加权平均方法,采用特征价格法和重复交易法的指数由于数据质量问题难以获得认可。

但是,理论上比较一致的共识是,加权平均法不适用于精确的房地产价格指数计算,因为此种方法经常是“拿橘子和苹果作比较”。而特征价格法过于依赖函数具体形式,虽然有非参数方法进行估计,但大多数特征价格法都采用线性或对数线性的方式,实际上,价格和特征间的关系可能很复杂,而且各个特征间可能存在多重共线性问题。特征价格法在实际操作中的问题更多,像如何确定品质特征、如何确立品质特征与房地产价格间模型等问题都影响计算结果。相比之下,重复交易法有很明显的优点,最大的优势是计算数据只要求两次交易时间和价格,可精确测度,方程形式理论上也是唯一的。而且,由于购房者在各种房屋之间选择时都必然经过权衡,因此部分房屋的价格已经能够反映总体房屋的价格情况,即相对少的价格信息对于计算房地产价格指数已经比较充分。如果可以采用评估价值(Assessed Value)补充交易价值,则可用更大规模数据。可以说,如果能够获取大量价格数据,采用重复交易法编制房地产价格指数是较好的。

 

四、世界房地产价格指数对我国的借鉴意义

在2004年以前,我国房地产市场交易量一直比较清淡,价格平稳,中介公司较少,也较少有居民把房屋进行质押。但是,2004年后很长时间,房地产交易日趋火爆,价格也一路飙升,这符合世界各国的发展经验,即在收入达到一定程度之后,奢侈品和不动产开始受到青睐,房地产交易的火爆也要求我国有更精确的房地产价格指数作为政策制定和居民投资的引导。由于我国人口比重中年轻一代仍然占大多数,这也意味着无房一族数量庞大,对这些需求的满足和对生活品质的追求,可以使我们有信心预计在未来相当长时间,房地产交易量将不断放大,这是采用新的价格编制方法的第一个条件,即可能有更多的数据可以收集。

第二个条件是,居民以房产作抵押的情况越来越多,并且因此银行和大多数地产中介公司都有了专门的价格评估机构。这使得我们可以采用评估价格收集更多的房屋价格数据。

综合这两个条件,使用重复交易法编制房地产价格指数的条件在我国已经比较成熟,至少在部分大城市条件已经具备。因此,各个价格发布机构应该适时调整数据收集方式,采用重复交易法编制我国房地产价格指数。这样做之后,相信我国目前比较混乱的地产价格指数群会慢慢集中,通过价格指数,人们也能更清楚准确的了解房屋价格走势。

附评:当前房价涨幅整体超过了统计局公布的价格涨幅,一个重要原因正在与统计方法的问题,如果才用重复交易法,即同样的重复交易的房子价格比作为房价涨幅依据,那么房价的涨幅很可能比现有公布的大很多。


 

[1] 公布资料见http://nanjing.5i5j.com/realtynews/wyzs/wyzs.asp?rid=&rname=

[2] 发布资料见http://g4c.laho.gov.cn/jsp/site/fdcjgzsxx.jsp?nf=2002&jd=1



 

[1] 具体资料参见其网站:http://www.ofheo.gov/HPI.asp

[2] 具体资料参见

http://www.statcan.ca/cgi-bin/imdb/p2SV.pl?Function=getSurvey&SDDS=2310&lang=en&db=IMDB&dbg=f&adm=8&dis=2#2,及http://www40.statcan.ca/l01/cst01/manuf12.htm

[3] Mouseprice.com是一个收集和发布房地价格的网络公司,目前规模很大。具体信息见http://www.mouseprice.com/

 

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